業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”難在哪？|甘肅技校

發(fā)布時(shí)間:2015-05-25 03:31:43

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業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”難在哪？|甘肅技校

今年初，國家發(fā)改委正式將24項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，其中物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車費(fèi)列入“指導(dǎo)地方放開9項(xiàng)商品和服務(wù)價(jià)格”之列，隨之而來的是許多業(yè)主對(duì)自己小區(qū)物業(yè)費(fèi)和小區(qū)停車費(fèi)飛漲的隱憂。為了應(yīng)對(duì)物業(yè)公司隨意漲價(jià)，越來越多的業(yè)主開始注意“業(yè)主委員會(huì)”(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))這個(gè)早已存在卻有些陌生的組織。
在自己小區(qū)成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自己的合法權(quán)益成為許多業(yè)主的心聲，然而，成立業(yè)委會(huì)的困難似乎超出了業(yè)主們的想象。是什么讓業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”？是否成立業(yè)委會(huì)后就可以萬事大吉？業(yè)主和物業(yè)的矛盾是否成立業(yè)委會(huì)后就可以徹底解決？帶著這些疑問記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。
成立業(yè)委會(huì)：難！
5月18日，記者來到位于蘭州市安寧區(qū)的銀灘花園小區(qū)，一個(gè)多月前的一場(chǎng)風(fēng)波，讓這里的業(yè)主對(duì)于成立業(yè)委會(huì)更加迫切。
楊師傅就是其中之一，今年已經(jīng)退休的他是小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)起成員。他告訴記者，之所以業(yè)主們積極想要促成業(yè)委會(huì)成立，都是物業(yè)公司逼的。“雖然我們小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，然而這里的物業(yè)費(fèi)卻達(dá)到每月每平米1.5元，比很多經(jīng)適房小區(qū)都要高，甚至趕超了一些商品房，然而小區(qū)的物業(yè)服務(wù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到該有的水平。”說到這里，他向記者指了指小區(qū)花壇里高低不平的植物。
真正讓這里的業(yè)主開始想方設(shè)法成立業(yè)委會(huì)，則源于上個(gè)月小區(qū)物業(yè)公司開始向業(yè)主收取每月350元的高額地下停車費(fèi)，這比周邊一些小區(qū)要高出許多。
“小區(qū)地面不讓停車，而地下停車場(chǎng)又如此高價(jià)，所以當(dāng)時(shí)這項(xiàng)收費(fèi)受到了業(yè)主一致的抵制，我們幾個(gè)作為代表去和物業(yè)公司協(xié)商，這次協(xié)商讓我們看到了業(yè)主和物業(yè)公司不對(duì)等的關(guān)系，所以下定決心要把業(yè)委會(huì)成立起來。”楊師傅說。
據(jù)楊師傅介紹，當(dāng)時(shí)小區(qū)業(yè)主們積極性都很高，短短幾天時(shí)間他們就爭(zhēng)取到了一千人左右的簽名，成立的三個(gè)QQ聊天群里也是熱情高漲，每個(gè)人對(duì)成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自己的合法權(quán)益都有很大的期待。
然而，就在大家原本都以為會(huì)有個(gè)美好開始時(shí)，本月初事情卻發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。“我們所在的街道社區(qū)突然通知我們，將由街道社區(qū)出面牽頭給我們籌建業(yè)委會(huì)。一開始雖然有所顧慮但對(duì)政府出面幫我們解決問題我們還是歡迎的，但接下來街道社區(qū)告知我們，以前所做的準(zhǔn)備工作全都無效，要重新來過，而且提出了更加嚴(yán)苛的要求。”楊師傅嘆了嘆氣。
同是小區(qū)住戶的王剛感同身受，他告訴記者，社區(qū)要求小區(qū)住戶必須本人親自拿著身份證原件和購房合同到社區(qū)辦公室確認(rèn)相關(guān)手續(xù)。先不說必須要帶著這些東西在工作日專門請(qǐng)假去社區(qū)辦理多麻煩，實(shí)際上許多業(yè)主是貸款買房，購房合同抵押在銀行，操作起來十分困難?，F(xiàn)在很多業(yè)主的積極性都被挫傷，可即便這樣，我們?nèi)耘f在和社區(qū)溝通，希望找到解決的辦法。而目前，社區(qū)給我們的答復(fù)就是等待。
不足百分之十的無奈
銀灘花園小區(qū)業(yè)主遇到的問題并不是個(gè)例。據(jù)了解，目前在整個(gè)蘭州市，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不足百分之十，而這之中，又有許多業(yè)委會(huì)名存實(shí)亡，正在發(fā)揮作用的小區(qū)沒超過10個(gè)。
蘭州市房管局物業(yè)管理處處長(zhǎng)袁立銘向記者表示，業(yè)委會(huì)當(dāng)初是從《物權(quán)法》角度出發(fā)出現(xiàn)的產(chǎn)物，本身有著很好的出發(fā)點(diǎn)，然而2010年將業(yè)委會(huì)成立管理下放到街道這五年來效果并不理想，不僅蘭州，業(yè)委會(huì)的成立在全國都遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期。
在他看來，之所以業(yè)委會(huì)這項(xiàng)好政策沒有得到好落實(shí)，一方面是目前大多業(yè)主公民意識(shí)仍有所欠缺，業(yè)主們都是關(guān)起門來過日子，在不威脅到自己切身利益時(shí)對(duì)成立業(yè)委會(huì)的積極性不高。另一方面，由于種種原因，即便成立了業(yè)委會(huì)，仍舊很難發(fā)揮真正為業(yè)主服務(wù)的作用，很多業(yè)委會(huì)最終成為一些人謀取私利的工具，遭到了業(yè)主們的摒棄。
當(dāng)記者詢問業(yè)委會(huì)成立過程是否因?yàn)檫^于繁瑣影響到業(yè)主積極性時(shí)，袁立銘無奈的表示，由于房產(chǎn)對(duì)老百姓來說意義重大，業(yè)主委員會(huì)的成員必須是房產(chǎn)擁有者，在處理這些問題時(shí)必須慎之又慎，不允許出現(xiàn)任何紕漏。曾經(jīng)就出現(xiàn)過由于工作疏忽將非房屋實(shí)際擁有人列入業(yè)委會(huì)，遭人舉報(bào)后整個(gè)業(yè)委會(huì)選舉結(jié)果無效的情況。
一個(gè)業(yè)委會(huì)能否解決所有問題？
記者采訪中了解到，目前業(yè)主和物業(yè)產(chǎn)生矛盾的絕大部分原因緣于物業(yè)費(fèi)用。在這時(shí)，業(yè)主們就會(huì)想到成立業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司抗衡，但過程中依舊會(huì)產(chǎn)生許多問題。
某物業(yè)公司工作人員向記者表示，如今，隨著人工費(fèi)用飛漲，原來核定的物業(yè)管理費(fèi)用已經(jīng)很難支撐物業(yè)公司正常運(yùn)行，為了維持原有物業(yè)價(jià)格，物業(yè)公司作為企業(yè)單位只能縮減成本，工作人員老齡化嚴(yán)重，基本都是50歲以上，這樣難免在服務(wù)質(zhì)量上有所下降，總不能讓物業(yè)公司賠本賺吆喝吧。
根據(jù)蘭州市房產(chǎn)局物業(yè)管理處2012年所做調(diào)研，蘭州無電梯住宅物業(yè)管理成本每月每平米在0.83元左右，高層電梯住宅在1.1元左右。
然而，由于許多小區(qū)業(yè)主簡(jiǎn)單化物業(yè)管理內(nèi)容，認(rèn)為物業(yè)無非就是看看大門打掃下衛(wèi)生，對(duì)物業(yè)工作的專業(yè)性和復(fù)雜性沒有充分認(rèn)識(shí)，即便成立了業(yè)委會(huì)，解除了和原有物業(yè)的關(guān)系，仍舊不能解決問題。蘭州市曾經(jīng)就出現(xiàn)過某小區(qū)業(yè)委會(huì)將原有物業(yè)公司辭退，但無法找到合適的接替者，小區(qū)物業(yè)管理陷入癱瘓，最后在一片混亂中用漲物業(yè)費(fèi)的方式將原有物業(yè)請(qǐng)回。
為了讓物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)，蘭州市曾在2013年試點(diǎn)用菜單式公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，選定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后根據(jù)項(xiàng)目的多少核定物業(yè)價(jià)格，然而小區(qū)業(yè)主大都不參與的態(tài)度使得這次試點(diǎn)并未取得成功。
從根源破解權(quán)利困局
袁立銘認(rèn)為，面對(duì)目前動(dòng)輒成百上千戶業(yè)主的小區(qū)，成立以樓管長(zhǎng)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理委員會(huì)更為實(shí)際，“業(yè)委會(huì)通過某項(xiàng)決定需要全體參與投票，只有雙三分之二以上通過才能有效。所謂雙三分之二，是指全體業(yè)主三分之二以上同意，且同意業(yè)主所占小區(qū)面積也應(yīng)達(dá)到三分之二以上。這樣的條件，在上千戶的小區(qū)操作起來是十分困難的。”
同時(shí)，有專家指出，業(yè)委會(huì)作為居民自治組織，業(yè)主在其中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)獨(dú)立自主的角色，而長(zhǎng)期以來，我們的許多居民依舊抱著讓政府解決所有問題的態(tài)度，使得業(yè)委會(huì)在運(yùn)作中無法得到積極支持，成為一個(gè)空殼子。
要真正從源頭改變業(yè)主和物業(yè)公司相互不信任的局面，就應(yīng)當(dāng)扭轉(zhuǎn)目前開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子關(guān)系”，由于目前蘭州新建小區(qū)物業(yè)都由開發(fā)商指定，而這些物業(yè)基本都是開發(fā)商的子公司，在涉及利益關(guān)系的情況下，這樣的物業(yè)公司一方面在前期物業(yè)承接檢查、后期小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)維護(hù)上都無法很好地維護(hù)業(yè)主權(quán)益。另一方面，依仗著自己和開發(fā)商的關(guān)系，在處理業(yè)主訴求時(shí)難免驕橫跋扈。
據(jù)了解，截至去年年底，蘭州市共有673家物業(yè)公司，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。蘭州市計(jì)劃積極推進(jìn)新建商品房物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)制度，通過招投標(biāo)的方式為新建小區(qū)選擇物業(yè)公司，從根本上改變以往開發(fā)商指定物業(yè)的局面，提升物業(yè)公司的服務(wù)水平，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的效果。